买房定金协议的霸王条款

在眼下的商品房交易中，购房者交了以后，面临开发商的“霸王合同”往往陷入两难境地：取消买房，定金就打了水漂;接受合同，又抛却了自己公道正当的权益。购房者该如何是好?本报特邀四川省社科院法学研究所专家谢国强先生撰文为消费者解答这道挫折

  当心 立商定金 下套

  购房者小心!

  “立商定金”对你不利

  买商品房，是老庶民较大的消费或投资行为，尤其是跟着近两年房地产市场的持续走热，买一套屋子一般都会花去一个家庭较大的积蓄。正由于如斯，老庶民买房好像也越来越谨严。跟着房地产市场的日渐成熟和购房者理性水平的进步，早几年开发商惯用一些“误导性宣传”等手段也为购房者所认识，较常见的防范办法是要求写入买房合同。

  然而，谢国强要提醒购房者注意的是，一种更隐蔽的被开发商利用法律“正当化”的“霸王条款”正在成都的房产市场盛行，结果是购房者“有苦难言”，进退两难——这就是“定金条款”，更切当地说，是“立商定金条款”。

  “定金”或“定金罚则”，很多购房者并不目生，购房者知道较多的是：交付定金的一方不履行合同的，无权要求退还定金;收受定金的一方不履行合同的，应双倍退还定金;然而，笔者在这里要着重说明的是，这是1995年的《担保法》确定的最基本的也是独一的一种定金方式，法理上称为“违商定金”。假如把此类定金方式写入商品房，对合同双方基本上是公平的。

  但题目是，目前商品房买卖中合用的定金方式不仅是这一类，用得最多、对购房者最为不利的是“立商定金”，法律依据见于2000年的《〈担保法〉司法解释》第115条的划定是：当事人商定以支付定金作为订立主的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金，收受定金一方拒绝订立合同的，应双倍返还定金。此所谓的“立商定金”。事实上，《〈担保法〉司法解释》在《担保法》中独一的一种担保方式即违商定金的基础上增加了三种方式，一是：立商定金，即在缔约前支付的定金，目的是以确保契约得以正式成立。见《〈担保法〉司法解释》第115条;二是成商定金，即以定金的交付作为的要件，见《〈担保法〉司法解释》第116条;三是解商定金，即以定金作为天然解除合同的前提，见《〈担保法〉司法解释》第117条;此外，法律上还有一类叫作“证商定金”。不外我国《担保法》及其司法解释并未将其以立法的形式加以确认。

  定金绑合同

  霸王条款将你一军

  从立法来看，作为合同担保方式的定金种类，跟着社会经济的不断发展，我国法律已作了扩大性调整。基于传统的 “违商定金”来填写合同保护自己的正当权益，是远远不够的。“立商定金”便是绝大多数购房者忽视的一类非常重要的定金方式。

  购房者在签订认购(订购或预订)协议时，往往关注的是该认购协议本身是否公平公道，不会想到该认购协议与即将要签订的主合同及增补协议有何联系。所以当然不会想到定金协议一签，便视为你已看过并且认同开发商后面提供的文本，这样购房者随后按照商定前去签买房合同时，固然发现里面有条文不公平公道，但开发商会以定金协议中“立商定金”的借口对买卖合同不作任何修改，此时购房者只有两种选择，一是损失所交的定金;二是被动地签合同。乍一看起来，觉得该司法解释这样划定简直没有道理。怎么定金交了假如不订立合同便无权要求退还定金呢?假如你交了定金，买房合同特别是“增补协议”是开发商先填好或起草好的。假如有霸王条款你不同意，岂非明知自己的权益得不到保障还要签订这份合同?实在，错的不是法律，而是购房者缺乏法律知识所致。开发商之所以以此种方式实现其商定，除了利用购房者法律知识欠缺的因素外，还采用了比较隐蔽的“相对高明”的手段。

  文字有把戏

  订购协议让你两难

  一般的房产公司都礼聘有专业的法律参谋，法律参谋通常会巧妙运用法律和利用购房者法律知识的欠缺作较为隐蔽的协议方面的条文设计，通常的方式是这样的：

  1、条文中虽有“定金”字样，但开发商不会明确注名为“何种定金”，而是将《〈担保法〉司法解释》第115条的内容直接或变通列入合同，如较多的一种说法是：乙方(购房者)应在签订此协议(通常为订购、预订、认购协议)的同时交定金(若干)，以作为双方订立商品房买卖合同及增补协议的担保。这样的词句，乍一看来，购房者发现其不公平的商定是相称难的。

  2、协议的名称并不常用定金协议，而是采用较为中性的词，如“订购协议”，“认购协议”，“预订协议”等等。协议是何种名称并不重要，枢纽应看协议内容。有些购房者单纯凭协议的名称来判定协议的法律特性，这是不可取的。由于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件合用法律若干题目的司法解释》第四条明确划定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为商品房买卖合同担保的，假如由于当事人一方原因不能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的划定处理;因不可归责于当事人的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应将定金返还买房人。从此条的划定来看，定金的处理毕竟以何种方式主要仍是看双方的商定。这也与担保法司法解释的划定是一致的。

  3、为了使协议特别是《增补协议》更加“公道化”。开发商通常还在前述两类情况的基础上加上增补性或解释性的文字，如：乙方(购房者)在签订此“预订”(或认购或订购)协议时，已确认对甲方(开发商)的房屋买卖合同作了充分的了解，且甲方已向乙方就前述协议作了必要的公道的解释及说明。该条商定间接表明：购房者签订定金协议时，开发商已把即将要签的所有协议向购房者昭示且解释清晰了，只要购房者一旦签订定金协议就必需无前提地签订后面的协议了，假如购房者以为后面的协议不公平，只有两种选择，一是违心签订合同，二是损失所交的定金。

  多学习法律

  正当权益可望得保障

  针对上述房地产销售中存在的这类现象，购房者可以从如下几方面着手，以保护自己的正当权益。