居间条款暗藏“杀机”法院认定无效

2013年7月，赵女士(甲方)委托山东日照A房产置换有限公司(乙方)(以下简称A公司)代为寻找房源，并在该公司提供的格式居间合同上签字。合同第3条约定“甲方购买乙方提供的房源，应支付房屋实际成交价1。5%的服务费用”；第8条约定“甲方自查看乙方提供信息房屋之日起1年内，自己或通过他方(无论是其他房屋中介或个人)与乙方提供的房屋业主达成交易，则视为本次中介成功，甲方即构成违约并应承担法律责任。若购买房产，甲方除应支付正常服务佣金外，还应按该房屋实际成交价的2%支付违约金”；第9条约定“本协议中所指的甲方包括但不限于甲方本人、亲属、朋友、同事及能够证明有隶属关系的单位等”。

  之后，A公司多次带赵女士看房，其中包含位于山东日照某小区的涉案房屋，但最终赵女士并未通过A公司购买该房屋，而是由赵女士的丈夫王某通过日照B房产中介公司以105万元的价格从原房主张某处购买。

  A公司知晓上述购房事实后，因佣金问题与赵女士发生争议。A公司在居间合同上补写了赵女士一栏及涉案房屋情况后，诉至法院，要求赵女士按居间合同约定支付佣金1。57万元及违约金2。1万元。

  赵女士则认为，原告虽向被告提供有关涉案房产的中介服务，但涉案房产是其丈夫通过其他中介公司购买，与原告无关，同时涉案居间合同违约金和佣金条款为霸王条款，应当无效，被告不应支付任何费用。

  法院审理后认为，居间合同中居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬且由居间人自负居间活动的费用，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。原告虽然向被告提供了看房服务，但其并未最终促成被告与卖房人之间的房屋买卖合同，因此原告无权要求被告支付佣金。

  格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方协商的条款，本案原告与被告签订的服务委托合同系由原告方为重复使用而向被告提供的事先拟定的条款，原、被告双方未进行协商而仅是由被告在合同上签字，而后由原告再另行补写其他内容，因此原、被告之间签订的服务委托居间合同系格式合同。

  根据双方签订的居间合同的约定，被告在验看过原告提供的房产信息后1年内，只能选择通过原告达成交易，否则即要承担违约责任，如果另外与房主达成交易也属于原告中介成立，这显然侵犯了被告的契约自由选择权，属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，因此该条款无效，原告无权依据该条款要求被告支付违约金。

  据此，法院判决驳回原告A房产置换有限公司的诉讼请求。

  【法官提醒】

  通过房屋中介进行房产买卖是目前房产交易的重要途径，中介活动的核心是促成合同签订、完成交易，而不仅是进行居间行为。作为房产中介公司，应诚信守法，以优良的服务来促成交易，并据此取得相应的报酬，而不应设置霸王条款，排除委托人的交易选择权，置被服务对象的利益于不顾。作为委托人，也应该提高自我保护意识，细读合同条款，谨慎签约，避免落入房产居间合同陷阱。