抵押房产买卖合同是否有效

【案情简介】
刘某与陈某签订《购房协议》约定，由刘某支付XX万元购买陈某所有的房屋一套。合同签订后，原告依照约定支付了首付款，然而，陈某拒绝依照合同约定协助办理房屋过户且拒绝退还购房款，遂成诉。为维护自己的合法权益，刘某委托海南正凯律师事务所李武平律师向法院提起诉讼，李武平律师根据《中华人民共和国物权法》第191条第2款规定，提出《房屋转让协议》为无效合同的代理意见，获得法院的支持，为刘某换回XXX万元的损失。
【律师评析】
本案主要涉及到合同的效力及合同无效后如何处理的问题。
一、关于合同的效力。从本案来看，涉案房屋属于银行抵押物，当事人在转让房屋时未取得抵押权人的同意或清偿债务。根据《中华人民共和国物权法》第191条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，《房屋转让协议》因违法《物权法》强制性规定，依法应认定为无效合同。
二、关于购房款如何处理的问题。根据《合同法》第58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，《房屋转让协议》被确认无效后，原告已经支付的购房款应当予以返还。