业主委员会作为诉讼主体的相关规定

东莞茶山律师获悉

一、关于诉讼标的

一、业主委员会作为当事人，代表全体业主就物业服务相关事宜提起诉讼，并由全体业主承担法律后果。

业主委员会起诉、应诉、反诉、上诉、撤诉、变更、放弃、承认诉讼请求，或者进行和解、调解等诉讼活动的茶山镇律师，应当提交授权决定书。将业主拆迁诉至人民法院。

2、审判法院：涉及全体业主共同利益的事项，由业主委员会作为原告。但是，有本意见第十条至第十三条规定情形之一的，直接利害关系的业主可以书面请求业主委员会向人民法院提起诉讼；业主委员会已明确表示不会提起诉讼。或者自收到请求之日起六十日内未提起诉讼，或者情况紧急，未立即提起诉讼，将损害直接利害关系人或者全体所有人的共同权益的。需要赔偿损失的，直接利害关系人可以以自己的名义直接向人民法院提起诉讼，而不增加其他所有人的义务和负担。

未成立业主委员会的，有直接利害关系的业主可以直接以自己的名义向人民法院提起诉讼。

仅涉及单一业主或者部分业主权益的，单一业主或者部分业主可以作为原申诉人提起诉讼。

3、有下列情形之一的，产权使用人可以作为诉讼当事人参加诉讼：

（一）业主与物业服务公司直接签订物业服务合同发生的纠纷；

（二）因物业使用人违反物业服务合同或者法律、行政法规、管理规程引发的纠纷；

（三）与产权使用人有直接利害关系的其他情形。

产权人作为当事人参加诉讼的，人民法院可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定通知业主参加诉讼。

2、关于物业服务权短期庙火班奈影视服务合同无效的认定及处理

4.有下列情形之一的物业服务合同或相关合同条款无效：

（一）建设单位未按照《物业管理条例》第二十条第四节第二款的规定选择、聘请物业服务公司的；

（二）物业服务公司违反《物业管理条例》第三十二条第二款规定，提起诉讼前未取得相应物业管理资质的；

（三）业主委员会违反《物业管理条例》第十二条第三款规定，未取得业主大会授权决定，未按照业主大会授权决定的内容签订物业服务合同的；业主大会，提起诉讼前未取得业主授权。大会或专属部分占据建筑总面积一半以上，座位总数一半以上。

（四）建设单位违反合同法第四十条规定，在与业主签订的商品房预售合同中约定排除业主选择物业服务公司或者协商物业费的权利的。 ;

（五）其他违反法律、行政水林运输管制、背标搬迁、统一措施强制性规定的情形。

5、物业服务合同被认定无效且物业服务公司已经提供物业服务的，如果合同无效主要是由物业服务公司或者施工单位计算失误造成的，物业服务公司可以向物业公司收取物业费。根据服务项目和服务质量，参照当地政府部门制定的指导价计算。但双方约定的物业费低于指导价的东莞茶山律师，按合同规定支付物业费。主要因业主过错造成合同无效的，可以按照合同规定支付物业费。 。

3、物业费纠纷处理

6、业主自房屋交付之日起缴纳物业费。

房屋已经估价准备交付，业主无正当理由拒绝办理交付手续的，应当自建设单位通知的交付期限届满次日起缴纳物业费。通过交货程序。当事人另有约定的，从其约定。

7、物业服务公司虽未与业主委员会或业主签订书面物业服务合同，但业主已实际接受物业服务。如果物业服务公司要求业主缴纳相应的物业费，长养驿可以支持。 。双方未约定物业费缴纳标准和缴纳方式的，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，参照当地指导价计算物业费。政府部门。

8、业主拖欠物业费的，物业服务公司可以要求业主按合同规定缴纳滞纳金。

当事人约定的滞纳金金额超过缓交物业费造成损失30%的，业主可以依照合同法第一百一十四条第二款的规定处以罚款，请求适当减少。拖欠物业费造成的损失，可推定为按照拖欠物业费总额，参照中国人民银行规定的同期金融机构同类贷款利率计算的利息。

9、2009年10月1日后，物业服务公司收取的物业费超过当地政府部门制定的指导价的，业主将以物业服务公司取消违法收费为由提出抗辩。如果您希望押金或者要求退还多余的物业费，应该支持。但物业服务企业收费标准经当地价格主管部门批准的除外。

按照有关规定公布的物业服务收费按照市场调节价的，不适用前款规定。

四、关于民事责任的承担

十、物业服务公司有下列行为之一的，应当承担违约责任：

（一）共用零部件、共用设施、设备维护管理不善的；

（二）未认真、彻底履行物业管理区域卫生、环境保护、治安等管理职责，造成物业区域环境恶化的；

（三）其他不履行合同义务的情况。

11、物业服务企业未经业主同意擅自经营共用区域、侵占共用设施、设备，或者未经业主同意搭建构筑物、设置广告牌等。存在车位、停车位等营利性活动或者其他侵害业主共同权益的行为的，应当停止侵害，清除障碍物，恢复原状，赔偿损失予以补偿，返还利润。

12、物业服务公司未按照《物业管理条例》附件第二十八条、第二十九条的规定履行检查、接收信息义务，造成物业共用部分、设施、设备的。未及时发现缺陷，导致业主无法在法定或者约定期限内向建设单位主张权利并遭受损失的，物业服务公司应当承担相应的赔偿责任。

十三、物业服务企业未按照物业服务合同的性质、目的和通常标准履行必要的报告、通知、提醒义务，造成业主权益损害的，物业服务企业应当承担以下责任：赔偿金额应与过失程度相同。

14、物业服务公司无正当理由侵犯业主生活或者公示、披露业主隐私，造成业主相关权益损害的，业主可以要求其停止侵权行为并赔偿损失。 ，恢复名誉。

15、业主拒绝向物业服务公司提供必要的协助，致使物业服务公司无法全面、妥善履行物业服务合同。物业服务公司可以以此作为其未充分履行合同义务的抗辩理由。 ，请求减少或免除责任。

16、业主违反物业服务合同或者违反法律、行政法规、管理规定，有妨碍物业服务行为的，业主委员会或者物业服务公司可以要求业主停止侵权，排除民事责任比如阻碍和恢复原状。

物业服务企业对违反物业服务合同或者法律、行政法规、管理规程的业主或者物业使用人采取“罚款”措施。

物业服务公司要求返还款项的，应予支持。但“罚款”性质实际为违约金的，应当按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定处理。

第十七条 物业服务合同约定财产保管的，从其约定。

物业服务合同未约定财产保管，且物业服务企业已履行必要的安全保障义务的，物业服务企业不承担赔偿责任。

18.物业服务企业对业主或者物业使用人在住宅小区停放的专用停车位或者其他车辆收取物业费或者保管费。车辆损坏、灭失的，按照《中华人民共和国合同法》第三百七十七条的规定收取费用。第 14 条涉及有偿托管合同的规定。

物业服务企业对居住区内停放的车辆不收取费用，但采取发卡、登记等管理措施的，视为形成无偿托管合同关系。车辆损坏、灭失的，应当按照《中华人民共和国合同法》第一条的规定，视为订立免费保管合同。第 374 条涉及自由托管合同的规定。

物业服务公司对停放在小区内的车辆不收取费用，也不采取发卡、登记等管理措施。车辆损坏、丢失的，物业服务公司应当判断其是否尽到安全防护义务以及过错程度。是否应当承担赔偿责任以及赔偿责任的范围。

车辆所有人或者使用人对车辆损坏、灭失也有过错的，物业服务公司的赔偿责任可以减轻或者免除。

十九、因共用部位、设施、设备不安全因素造成业主、物业使用人或者第三人人身、财产损失，物业服务公司不能证明其无过错的，应当承担相应的民事责任。

20、业主、物业使用人或者其他合法进入住宅小区的人因第三人在物业服务区域内的行为造成人身、财产损失，且有证据表明物业服务企业未履行其职责的。安全保护义务，受害人向物业服务公司请求赔偿。若造成损失，可根据物业服务公司过错大小、收费标准等因素合理确定物业服务公司的责任。

21、业主拖欠物业费，物业服务公司擅自采取断水、断电、断气等措施，给业主造成损害，业主要求物业服务公司停止侵权并赔偿的对于损失，应该予以支持。

业主拖欠水、电、燃气等费用，物业服务公司受水、电、燃气供应公司委托停止向业主供应水、电、燃气等的，业主要求物业服务公司承担赔偿责任的不予支持。

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