房屋租赁合同注意事项：详解租赁过

东莞茶山律师获悉

公司租赁经营场所时，租赁期限往往比较长，房屋租赁合同对其影响较大。在这里，笔者将用工作中的实际操作，详细列出租赁合同中一般需要注意的问题，为大家在实际租赁过程中，无论是出租人还是被承租人提供一些有用的信息。承租人。

确定当事人的资格

在进行谈判之前，需要确定双方的资质，此时的风险主要集中在出租人的资质上。出租人可以是业主，也可以是业主的关联公司或其他。具体来说，可能会要求出租人提供房产证明，或者出租人对租赁财产的相关判断、裁定。但在实际操作中，地方政府有税收执行要求。为了完成落地公司的设立并取得营业执照，建议要求出租人提供房产证明。

对于承租人来说，在税收实施前，往往会以母公司/总公司或实际控制人的名义租赁房屋。如果后期需要更换承租人以满足财务等要求，请注意补充协议。

2.租赁合同备案

以上海为例，租赁合同一般分为三个部分：

第一部分是有关主管部门提供的《上海市房屋租赁合同》，是合同范本；

第二部分是双方就租赁条件等达成的其他协议。

第三部分是选址说明、装修费用等附件。

承租人对租赁合同备案有相关需求的，需要保证租赁合同中的《上海市房屋租赁合同》形式基本齐全。

三、意向书与租赁合同的关系

作为出租人，根本目的是把房子尽快出租出去。为了尽快确定客户意向东莞茶山律师，降低谈判过程中的风险，往往需要双方签署租赁意向书。意向书一般会载明关键信息。商务条款，如租赁期、租金、物业费、免租期等。对于合同双方来说，意向书可以确定主要的租赁条件，为后续的商务谈判增添更多的确定性。还可以规定未签订正式租赁合同的违约责任。在意向书中，建议规定“本意向书记载的租赁条件将在后续租赁合同中得到充分体现”或类似描述。

意向书与租赁合同之间应有密切联系。意向书作为谈判过程中的重要手段，可以用来判断客户是否有真正的兴趣。如果承租人过于灵活，希望在谈判过程中随时无成本地退出，最终往往无法达成协议。

4、租赁面积的确定

租赁面积以《房产证》记载的面积为准。不过，很多时候，房产证上记录的是整个楼层的面积。如果转租，具体面积无法确定。通常，出租人会寻找第三方测量机构来提供测量结果。在合同审查过程中，建议双方确认准确的租赁面积，并避免重复检查尺寸等描述。若面积无法确定或有异议，需双方就面积审核费用达成一致。同时还应该注意的是，如果租赁面积发生变化，是否会影响租金和物业费的金额。

有时出租人会将没有隔墙的房屋出租。这时就需要根据出租人提供的平面图，并根据墙体、幕墙、承重柱等的相对位置来确定租赁位置。

当承租人租赁大面积时，出租人往往会向承租人提供露台等区域的排他使用权。对于承租人来说，独占使用权的提供来自于承租人较大的面积。在实践中，承租人经常部分撤回租赁。减少租赁面积后，出租人应充分考虑提供独占使用权。和明确的协议。

5、租赁房屋是否已抵押

租赁财产是否抵押的披露问题是一个重要的审查点。根据担保法原解释第六十六条的规定，抵押人未告知承租人财产已抵押的，抵押人应当对承租人因出租抵押财产造成的损失承担赔偿责任；未告知承租人财产已抵押的，抵押人应当对承租人因出租抵押财产造成的损失承担赔偿责任。抵押人书面通知承租人该财产已抵押的，因实现抵押权给承租人造成的损失，由承租人自行承担。合同审查时，审查人不能简单地将其视为披露，随后需要约定抵押权实现时对承租人造成的损害。

6、租赁期限及免租期协议

在租赁期开始前，出租人应收到承租人的租赁保证金和首期租赁款。租赁期自房屋移交之日起算。房屋交接前，应办理交接手续，确认房屋状况，并按协议确定是否进入免租期。有些情况下，承租人所租房屋的装修工作时间较短，需要提前进入办公室。因此，需要提前确认免租期间除装修等工作外是否可以进行实际办公工作。

7.房屋使用要求及设备添加

租房前，需要经过多次看房，对房屋的楼层、朝向、附属设备等有充分的了解，能够初步确认房屋能够满足租客的使用要求。

房屋的交付要求，如幕墙规格、吊顶、地板、消防排烟口、喷淋装置、强弱电的布置、卫浴设备的具体规格和品牌等，均应明确写明并包含在租约中合同。

正常使用情况下，空调附属设备的维修责任由承租人承担，承租人还应注意该设备报修后的响应时间和可能造成的后果。如果租客需要增加电力容量或者加装空调等，此类事项就会涉及到房屋的基本设备是否能够满足租客的要求。需要与出租人明确协议，并与物业管理等相关单位协调。处理并在合同中作出相应规定。承租人需要自行增设专业设备的，出租人应要求承租人在安装前提供相应的安装方案和拆除方案，并明确增设设备的责任和权利划分。

租户家中安装网线等管道需要租用大楼的管井。通常需要向出租人支付一定的管井占用费。该内容应在租赁合同中约定。

缴纳房屋租金和物业费

一般情况下，房子是先付钱再使用的。承租人付款前可以要求出租人提供相应的增值税发票。关于租金增值税发票，以上海为例，老项目和新项目开具的增值税发票税率不同。老项目增值税发票税率较低。租金和物业费的增值税发票税率存在差异。如果增值税税率有特殊需要的话需要注意这一点。

为保障双方利益，建议在签订合同时将发票内容信息包含在合同中。即期付款、预付款、后付款等商业惯例存在差异，双方应相互尊重。

一般来说，租金是含税的。但如果增值税税率调整，价格变动应保持不含税金额不变，调整含税租金。为避免歧义，付款计划应注明不含税金额。

9.房屋装修及各类施工报告

出租房屋应已通过建筑整体消防验收。一般来说，承租人不得改变其消防、水电管道等设施。承租人确有需要的，应提前与出租人沟通，征得出租人同意后，提供装修方案并报主管部门批准。实际操作中如涉及消防二次验收，需提前沟通。

装修过程中，承租人由物业直接管理。物业收费，如装修协调费、装修押金、人员管理押金、进排水费等，都需要在租赁合同中约定，以免产生误解。装修给进场带来不必要的麻烦。

10. 公用事业费用的支付

以上海为例，根据最新监管要求，承租人应要求出租人与相关公用事业协调安装小水表、小电表。水、电单价应与计量价格一致。禁止提高电、水单价。支付路径为承租人先向出租人支付，然后出租人向公用事业单位支付。此时支付费用的风险由出租人承担。承租人逾期缴纳相应费用的，应当缴纳滞纳金。

11、房屋归还时的状况

房屋返还协议一般分为两类，一类是按原状返还，另一类是按现状返还。退货标准以双方协议为准。如果要求返还原有设备，如果承租人不实际履行，出租人将要求承租人支付原有装修费。但对于特殊装修协议，如恢复楼板洞口、加装电梯等，则需签订明确协议。

在提前终止租约的情况下，往往会涉及到固定房屋装修的补偿。装修是一种主观性很强的产品，索赔的情况可能有很多种。如果因出租人以外的原因（例如拆除）而提前终止租赁，法院可以要求出租人对装修进行评估和证明，并提供适当的补偿。

对于写字楼租赁来说，租户逃跑的可能性更大。当房客逃走后，房屋内存放的物品以及房屋的装修问题就变得更加困难。结合法院的执行实践，并考虑操作的便利性，建议规定“房屋内遗留的所有物品及房屋上附着的装饰品均属于废弃物品”。也许最终的操作方式仍然会是寻求公证等方式来处理剩余物品，但对于出租人来说，这样的协议可以避免一定的风险。

12. 房屋转租

一般情况下，出租人不会同意承租人转租，但为了满足承租人的实际需求，租赁合同可能会被分割或转租给相关公司。承租人需要将房屋转租给关联公司时，出租人应当要求承租人提供相应的关联证明，也可以要求关联公司为正常支付租金提供担保。如果承租人是上市公司，基于披露的必要性，一般会拒绝承担相互担保义务。

13. 提前终止租赁合同

正如前面提到的，当公司发展壮大时，首先接触到的关于房屋租赁合同的可能就是提前终止。合同审查人员需要关注违约责任或提前终止合同的条件。关于承租人的违约责任茶山镇律师，一般有以下三种情况：

出租人同意“全额补偿”，即将未履行租赁期的租金一次性补偿给承租人。

出租人除了没收保证金外，还要求支付几个月的租金和物业费作为违约金。

出租人收取几个月的租金和物业费作为违约金

违约责任约定应当坚持出租人和承租人平等。同时，还需要注意甲方提前解除合同的条件。例如，如果承租人受到行政处罚，出租人可以解除合同。应避免使用此类条款。

14. 大租户对建筑物的影响

有的大租户一次租几万甚至上万平方米。对于中小型建筑来说，可能几乎是建筑的整个面积。大租户可能只提供保证书作为押金，为其他租户甚至电梯提供排他性条款。控制。这时，必须与相关财务、商务、物业等部门协调合同的审查，使合同具有可行性。

对于出租人来说，承租人往往有较大的议价能力，包括要求更长的免租期等。出租人应合理分配风险，如划分免租期，以降低承租人可能出现的违约风险。损失。

15.多注意财产

在整个租赁期间，承租人与物业管理公司有相当多的接触。物业管理公司的服务水平参差不齐，给租户的消费体验满意度带来很大的不确定性。物业服务可能由业主直接提供，也可能由业主控制的第三方公司提供，也可能由世邦魏理仕、第一太平戴维斯、戴德梁行、仲量联行等顶级物业公司提供，这样的公司更专业。高，能够在基本框架内为租户提供比较完善的服务。这样的顶级物业公司提供标准化的物业服务合同，该合同对于整栋楼的所有租户来说应该是通用的。

16、处理与中介公司的关系

写字楼租赁市场的竞争非常激烈。为了尽快将房子出租出去，出租人往往会委托多家中介机构，并给予相应的佣金。佣金根据市场变化进行调整。以上海为例，佣金大多集中在1至1.5个月的租金，对于空置率较高的写字楼，佣金可能达到2个月甚至更高。出租人可以与多个中介机构签订委托合同。对于有意向的租客，租客还可以委托中介公司寻找合适的房屋并协商更优惠的价格。如果中介公司为租户促成交易，根据行业惯例，佣金应由出租人承担。

在实际操作中，跳单及其带来的相关风险值得注意。对于承租人来说，承租人通常会出具委托书，但建议承租人应明确委托中介机构协商房屋的具体位置，避免出现“独家委托”等表述，并就付款方式达成一致佣金和谈判费用。有清晰的表达。对于出租人来说，如果中介公司以拟承租人的名义进行谈判，应要求其提供授权委托书，并避免在签署意向书之前以书面或电子邮件形式达成任何协议。意向承租人中途更换中介公司的，应向新中介公司提供新的授权委托书，并在委托书中载明原授权委托书需要撤销的时间和具体授权内容。授权书。对于出租人来说，在签署意向书之前保持灵活性是控制风险的有效手段。对于出租人来说，需要关注出租人与中介机构（如有）之间的合同以及承租人与中介机构之间的合同。如果签订两份合同的中介机构是同一家公司，则需要特别注意出租人和中介机构之间的合同。中介同意避免出现中介拥有一般权利，导致承租人跳过订单但出租人仍需向其支付佣金的情况。

以上几点是正常情况下写字楼租赁的基本审核思路。客观地讲，写字楼租赁合同的难度略低于商场租赁合同。很多时候在合同审查过程中，当法律人员遇到对自己不利的情况时，可能会陷入针锋相对的境地。 ，寸步不让。据笔者了解，法律事务的职责是为业务部门的业务发展清理、调整风险事项。对于业务方面，应当尊重业务部门的决定。如果某些风险事项无法避免或妥协，应与业务部门讨论如何解决。做生意时要规避风险。在法务部门和业务部门密切配合的情况下，有时纸面上的风险可能无法转化为实际操作。

笔者在接触法律事务和茶山律师的修改意见时可以感受到明显的差异。法务部的修改意见更有针对性。一般来说，他们可能更注重在保证自身利益的同时促进交易；而茶山律师的修改意见主要追求相对平等和措辞控制。例如，某些违约金协议将根据实际的法院判例进行修改。换句话说，法务部门给人的感觉更像是交易的参与者，而大山律师则更像是一个旁观者。但这并不意味着两者谁对谁错，而应该是两者兼而有之。对于法律事务，与业务部门紧密相连。许多默认的业务订单往往没有记录在合同中。茶山律师作为一个相对独立的个体，能够发现法律逻辑的漏洞，也就是发现那些“默认”的问题。

以上是笔者对办公楼租赁合同审查思路的整理。我希望它能带来一些帮助。如有错误或遗漏，敬请不吝赐教。

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