国有房地产企业资产转让中的权属清

东莞茶山律师获悉

1. 提出问题

2、相关法律规定

3、股权交易所的常见做法

四、案例及裁判意见

5. 总结

随着房地产行业形势持续下滑，在“聚焦主业”的要求下，受COVID-19疫情、融资成本等多种因素影响，越来越多的国有房企将转产项目资产或转让股权实现退出。根据国有资产转让规定，入市是普遍或必然的选择。在此过程中，由于融资、合同协议等多种因素，入市时“权属清晰”的要求在实践中遇到了诸多问题。本文试图对此进行研究和解读。

提出问题

1.本文主要研究以下问题：

（一）进入市场的国有资产可以是登记在各类登记册上并具有公示和可信效力的，如股权、房地产等，也可以是债权等合同权利。那么“所有权清晰”的边界在哪里？

（2）国有资产转让方未能实现“权属清晰”会产生什么后果？入场交易结果会无效吗？

（三）产权交易与竞买人“权属清晰”注意义务的边界在哪里？

2、例如本文可以用来解决以下具体的实际问题：

（一）国有股东与其他股东对目标公司的经营业绩或者成本形成类似押注的协议；现在对赌条款被触发，国有股东可以依据该协议向其他股东索取更大数额的业绩补偿。其他股东则认为经营业绩或成本未达到约定的主要原因在于国有股东，因此拒绝承担业绩补偿。在纠纷尚未法院判决的情况下，转让股权时，对赌协议中的权利同时转让是否符合“权属清晰”的标准？

（二）房地产项目公司进行公开股权和债权融资，融资价格计入注册资本，导致原有股东股权被稀释。国有股东在融资完成前转让股权时，转让股权份额如何确定？股权转让价格如何确定？是否符合“权属清晰”的标准？

2、相关法律规定

一、国有产权交易中，“权属清晰”是指下列规定：

（一）《企业国有资产交易监督管理办法》（以下简称“第32号令”）

第五条 企业国有资产交易标的权属清晰，不得存在法律、法规禁止、限制交易的情形。设立担保物权的国有资产交易，应当遵守《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》等有关法律法规。涉及政府社会公共管理的事项，应当依法报请政府有关部门审查。

（二）企业国有产权转让管理暂行办法（已失效）

第六条 划转企业国有产权归属清晰。产权关系不清或者存在权属争议的企业的国有产权不得转让。以担保物权方式设立的企业国有产权转让，应当遵守《中华人民共和国担保法》的有关规定。

2、产权交易所对权属的要求：

拍卖法

第六条 拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以支配的物品或者财产权利。

第七条 法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。

第八条 依法或者按照国务院规定需要审批拍卖的物品或者财产权利，拍卖前必须依法履行审批手续。

第四十一条 委托人委托拍卖物品或者财产权的，应当提供拍卖人要求的身份证明、拍卖标的权属证明或者拍卖标的可以依法处分的证明等材料。

第四十二条拍卖人应当对委托人提供的有关文件、资料进行核实。拍卖人接受委托的，应当与委托人签订书面委托拍卖合同。

三大产权交易所的共同做法

一般来说，合同债权除股权和资产外，属于财产权茶山镇律师，也可以与股权或资产一并转让。然而，并非所有索赔均可转让。交易所在接受委托前，一般会对委托人提供的合约债权进行核实。核查的主要内容如下：

1、认定债权是否属于可转让债权。不可转让的债权不得作为拍卖标的。首先东莞茶山律师，需要确认债权是否具有不可转让性质，是否具有个人性质，例如赡养债权或养老金债权；其次，要判断债权人与债务人之间是否存在“债权不得转让”的特别约定；最后，债权转让有什么特别禁止的规定吗？

2．认定债权是否有效。无效合同产生的债权不得作为拍卖标的。 《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）当事人以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害他人利益的。 （三）以合法形式隐瞒非法目的；（五）违反法律、行政法规强制性规定的；

3．调查债权人是否有主张权利的依据。债权人至少应提供：与债务人签订的合同以及证明债权人履行合同的文件（如贷款借据、货物运输单等）。债权人的主张没有依据的，拍卖人不得接受委托。

4．调查委托人是否具备债权人资格。首先，核实债权人是否为合法设立且存续的实体，需要检查营业执照或身份证明；其次，核实客户是否是债权人。债权的取得可以是原有的，也可以是继承的，包括通过债权转让、企业合并、继承等方式取得债权。例如，金融资产管理公司通过债权向国有商业银行取得贷款债权。转移。在继承的情况下，需要核实委托人取得债权的依据是否真实。

5. 调查索赔中的缺陷。如知其债权存在缺陷，应及时告知竞买人。如果不知道，应及时申报，以便拍卖师免除瑕疵担保责任。

四个案例及裁判意见

1.广州产权交易所与广东恒盛泰和投资有限公司拍卖合同纠纷上诉案（2010）穗中发民二终字第1167号

本院认为，由于随城公司的产权属于国有，因此，根据国家颁布的《企业国有产权转让管理暂行办法》第六条的规定：国务院资产监督管理委员会、财政部令[第10号] 3]、“受让企业国有产权权属应当清晰；权属关系不明确或者存在权属争议的企业国有产权不得转让。” 《暂行办法》第三十二条规定：企业国有产权转让过程中，转让方、转让标的企业、受让方有下列行为之一的，由国有资产监督管理机构或者国有资产监督管理机构责令改正：企业国有产权转让的有关审批机关应当要求转让方终止产权转让活动，必要时应当依法向人民法院提起诉讼，确认转让行为属实。无效的。 ……（二）转让方、转让标的企业未履行相应的内部决策程序和审批程序，或者越权擅自转让企业国有产权的。此外，《中华人民共和国拍卖法》第六条规定，拍卖标的应当是委托人所有或者可以依法处分的物品或者财产权利。该法第八条规定：依法或者国务院规定需要审批转让的物品或者财产权利，拍卖前必须依法履行审批手续。 。 《广州市行政事业单位国有资产管理处置办法》穗财字[2007]104号第四条资产处置范围：……（四）因注销、合并、分立、重组而发生的单位、隶属关系变更等。财产权、占有或者使用权发生转移的资产。有偿转让资产按照下列权限审批： （一）房屋、建筑物、土地、飞机、机动车辆、机动船舶转让，应当经单位主管部门审查后报市财政部门供批准。资产单位价值500万元以上的，经市财政部门审核后，报市政府批准。 （二）转让单价10万元（含10万元）以下或者批量50万元（含50万元）以下的其他资产，须经单位主管部门批准，并报市财政备案部门；单位价值为10 单位价值在1万元以上或者批次价值在50万元以上的，由单位主管部门审核后报市财政部门批准。单位价值500万元以上的，由市财政部门审核后报市政府批准。

上述规定表明，涉及数千万元的遂城公司100%全部产权转让须按照国有企业转让审批程序审批后方可实施，即必须报国务院国有资产监督管理委员会或有关国有产权审批部门审查后方可转让。 。第三方广州市规划局未履行上述审批程序，独立批准转让穗城公司全部产权，明显违反上述禁止性规定。此外，拍卖资产还存在权属纠纷。随城公司拍卖资产包括随城加油站。本院审理的中石油BP江门石油有限公司诉遂城公司、森昌公司等案中，存在加油站产权纠纷案。因此，发生了加油站产权纠纷。可见，第三方广州市规划局、规划局宾馆委托上诉人拍卖、转让第三方穗城公司产权的行为违反了上述禁止性规定；此外，本院查封了遂城加油站的房产产权，第三方广州市规划局、规划局宾馆委托有关机构对上述资产进行评估拍卖，违反了司法解释的相关规定。最高人民法院解释。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第二款的规定，第三人委托、上诉人拍卖无效。

由于上诉人未尽到对上述拍卖中随城公司产权性质及上述拍卖产权权属缺陷的审查义务，故对随城公司拍卖无效，上诉人本人有过错。因此，被上诉人主张上诉人返还500万元保证金并赔偿占用保证金期间的利息成立，本院予以支持。

2、山东产权交易中心有限公司与山东三龙智能科技有限公司合同纠纷二审民事判决书

(2016)鲁01民中3111号

法院认为：

虽然2011年3月涉案资产尚未核发《土地使用权证》和《房屋所有权证》，但从上述声明函中可以确认，国家环保总院有权处置该资产涉案资产不存在其他权属纠纷。国有产权归属清晰。核电院于2011年8月在产权交易中心挂牌涉案资产，符合《企业国有产权转让管理暂行办法》第六条的规定规定“转让企业国有产权归属应当清晰”。 “权属关系不明确或者存在权属争议的企业国有产权不得转让”，产权交易中心在其网站公告的标的介绍和重大事项披露事项中也表示： “本次转让资产的土地使用权所有者现为山东三达科技集团有限公司，已通过法定程序转让给国家核电研究院。土地使用权转让手续及权属证明地面建筑物的转移正在处理中。国家核电研究所涉案资产属该行为。

3、刘岩与黑龙江龙煤双鸭山矿业有限公司、第三方黑龙江联合股权交易有限公司、双鸭山矿业集团有限公司拍卖合同纠纷一审判决（2017）黑0502民初1318号 法院认为：

本院认为，买卖合同是出卖人将标的物的所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。拍卖合同是指出卖人通过公开招标的方式，将特定物品或者财产的权利转让给最高出价者的买卖合同。拍卖合同包括委托人、拍卖人、竞买人、买受人。其中，委托人即出卖人，因为只有委托人才能将标的物的所有权转让给买受人，而拍卖人无权转让标的物的所有权。本案卖方为被告龙美公司。合同成立，是指当事人通过要约、承诺，就合同必要条款达成一致，只有当事人意思表示一致，合同才能成立。根据本案查明的事实，第三方产权交易所接受被告龙煤公司委托，在报纸上刊登了涉案标的《挂牌转让公告》，并出具了《实物资产转让公告》。 《项目公告》、《网上招标须知》等，公布的内容是龙美公司向意向受让方发出的要约邀请。原告刘岩于×号按照拍卖登记要求进行登记，并缴纳了保证金。他按照规定时间参加了网上竞价，其竞价行为属于报价行为。第三方产权交易所受龙美公司委托，通过网络公开确认拍卖结果中的最高价，并向刘岩发出报价。该结果公告是对柳岩要约的承诺，这表明柳岩与龙梅公司已就转让标的达成一致，尽管产权交易所尚未与柳岩签署交易确认书。龙梅公司与刘岩未签订后续书面合同。拍卖成交确认书实际上是拍卖合同成立后，买受人与拍卖人以书面形式确认拍卖成交事实的文件。它是拍卖合同成立的证明文件，不是拍卖合同生效的条件。

随后柳岩与龙梅公司签订的合同也是书面固定内容。销售合同已被提出、接受并生效。对于龙美公司主张双方签订的合同损害国家利益和社会公共利益，应当无效的主张，本院不予采信。依照法律规定，必须存在欺诈、胁迫，损害国家利益或者恶意串通，损害国家、集体、社会公众的行为。该合同对于第三方的利益无效。本案不存在欺诈、胁迫或者恶意串通的情况。 ，国有企业的利益并不等同于国家利益；社会公共利益是指侵害社会不特定多数人的利益，破坏公共秩序或者良好风俗的行为。本案并不损害公共秩序和良好风俗，即使侵犯了集体劳动者的利益，也侵犯了特定多数人的利益，不属于社会公共利益。本案涉案房屋的实际所有权人为双鸭山市尖山区铁路运输局青年大厦，系第三方双矿集团。被告龙梅公司委托对其进行评估、拍卖，是为了处分其无权处分的财产。龙梅公司除区铁路运输局青年楼无权处分该批货物外，销售合同不存在其他法律缺陷。根据相关法律规定，因无处分权而订立的买卖合同，在没有其他效力缺陷的情况下，有效。综上，刘岩与龙梅公司之间的合同成立，合法有效。本院支持刘岩请求确认合同效力的请求。一方不履行非货币性债务或者非货币性债务的履行不符合约定的，另一方可以要求履行，但法定或者事实上无法履行的除外。双矿集团尚未批准龙美集团出售该房屋。龙梅集团尚未批准出售该房屋。公司签订合同后也未取得处置权。因此，龙梅公司无法将双鸭山市尖山区铁路运输局青年楼交付给刘岩并办理产权登记。房屋的交付和登记在法律上不具备履行能力。

因出卖人未取得所有权或者处分权而导致标的物所有权不能转移的，买受人可以要求出卖人承担违约责任或者解除合同并要求赔偿损失。原告刘岩要求龙美公司承担违约责任，以继续履行合同并支付违约金。本条规定的违约责任与违约责任并不相同，违约金的计算方式以及由此造成的预期利益损失也不同。委托过程中，第三方产权交易所未履行检查义务。即，以双鸭山市尖山区铁路运输局青年楼房产证号码为例，未能查明业主非龙煤公司。由于目前业主已交付房屋并进行过户登记，在法律上是不可能的，产权交易中心也无法履行委托合同中规定的协助过户的合同义务。

五总结

通过以上案例，我们可以得到以下裁判意见：

1、32号令是从监管机构角度出发的。国有资产交易权属清晰的要求，是出于防止国有资产流失的初衷。

2.权属不明的不得进行交易是监管要求，但权属不明的交易不得导致交易合同无效。从法律角度看，交易公告是要约邀请，投标人的报价是要约，交易确认是承诺，交易合同是对交易结果的书面确认。出卖人不具有标的物的合法所有权，并不导致交易合同无效，而仅导致标的物无法交付。中标者可以要求卖方承担违约责任。

三、权属有争议，违反民法通则第五十八条第一款第（五）项、第二款规定的，出卖人委托、交易所拍卖无效。由于交易所未尽到对争议权属事实进行审查的义务，导致交易无效，因此承担缔约过失责任，并对竞买人的保证金及由此产生的利息承担赔偿责任。

4.虽然部分案件（如案件1）认为拍卖无效的原因包含“权属不明确”因素，但即使在确定无效的案件中，国有资产交易未经批准或未经批准也不得拍卖。非法扣押资产。等待司法规定是主要原因。而且，在审判实践中，法院的观点逻辑随着时间的推移也发生了明显的变化。即使所有权存在未公开的缺陷，也不会使拍卖或合同无效。

综上所述，作者试图回答本文所研究的问题如下：

国有房地产企业入市时，应将“权属清晰”的含义缩短理解为“权属登记清晰，合同明示所有权”，并如实披露可能存在的缺陷；国有资产转让方未做到“权属清晰”，若存在潜在争议或缺陷未披露的，买方应承担违约责任或赔偿责任。若存在缺陷但充分披露的，相应风险事项如下：买方参加投标时应自行考虑，属于商业风险，转让方不承担任何责任，无论“权属是否明确”，均不会导致转让合同无效。 。

对于股权交易所而言，关注“权属清晰”的边界在于转让方是否提供了相应的证明文件（产权证书、合同或情况说明、股东及国资监管机构的批准文件），以及是否充分披露了可能存在的缺陷；

对于竞买人来说，其关注“权属清晰”的边界集中在竞买人须知和拍卖公告文件上。

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陈辉

伙伴

中国人民大学法学学士

房地产事业部副总监

陈惠茶山律师的执业领域为公司法律事务、房地产法律事务、投融资、私募基金法律事务。曾就职于房地产公司、涉农物流公司、资产管理公司，拥有丰富的项目管理、投融资、风险控制经验。

他在实践研究领域撰写了大量实践论文，并为多家房地产企业提供专项和年度法律咨询服务，涉及商业地产、住宅、物业、旅游等各个领域。服务投融资领域的企业涉及新三板、土地投融资、银行、私募股权、并购重组等领域。此外，他还担任多家工业企业法律顾问，涉及商业运营、出版文化、零售、科技产品知识产权等领域。

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